월세와 전세, 한 달 비용으로 바꿔서 비교해요
전세는 매달 나가는 돈이 없어 보여서 무조건 이득 같고, 월세는 매달 수십만 원이 사라져서 손해 같아 보입니다. 하지만 전세도 공짜가 아니에요. 보증금 대부분을 대출로 마련했다면 매달 이자가 나가고, 내 돈으로 낸 부분도 예금에 넣었으면 받았을 이자를 포기한 셈입니다. 여기에 전세보증보험 보증료, 이사할 때 내는 중개보수까지 더하면 전세에도 "한 달 사용료"가 생겨요. 이 계산기는 두 집의 비용을 모두 같은 단위, 즉 한 달 진짜 주거비로 바꿔서 나란히 놓고 비교합니다.
계산식
- 대출이자: 전세대출은 보통 만기에 원금을 한 번에 갚고 매달 이자만 내는 방식이라, 대출금 × 연 금리 ÷ 12를 월 이자로 봅니다.
- 기회비용: 보증금으로 묶인 내 돈을 1년 정기예금에 넣었다면 받았을 이자예요. 예금 이자에는 이자소득세 14%와 지방소득세 1.4%, 합계 15.4%가 원천징수되므로 세후 이자로 계산합니다. 2026년 10월 초 시중은행 1년 정기예금 금리는 연 3.5~3.7% 수준이라 기본값을 3.5%로 뒀어요.
- 전세보증보험: 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 때를 대비하는 보험으로, 주택도시보증공사(HUG)는 2025년 3월 31일 신청분부터 보증료율을 아파트 연 0.097~0.164%, 아파트 외 주택 연 0.111~0.211%로 바꿨어요. 보증금 × 요율이 1년 보증료입니다. 실제 요율은 부채비율과 주택 유형, 할인 대상 여부에 따라 달라요.
- 중개보수: 계약할 때 한 번 내는 돈이라 거주 기간으로 나눠 매달 비용으로 바꿉니다. 같은 집에 오래 살수록 한 달 부담이 작아져요.
- 월세 세액공제: 요건을 갖춘 무주택 근로자는 1년 동안 낸 월세(연 1,000만원 한도)의 17% 또는 15%를 연말정산에서 돌려받아요. 이 금액을 12로 나눠 월세에서 뺍니다.
2026년 기준 숫자
| 항목 | 기준 | 값 |
|---|---|---|
| 한국은행 기준금리 | 2026년 8월 인상 후 (10월 22일 금통위 예정) | 연 3.00% |
| 전월세 전환율 상한 | 기준금리 + 2%p (연 10%와 비교해 낮은 쪽) | 연 5.00% |
| 월세 세액공제 | 총급여 5,500만원 이하 | 17% |
| 총급여 5,500만~8,000만원 | 15% | |
| 공제 대상 월세 한도 | 연 1,000만원 | |
| HUG 전세보증 보증료율 | 아파트 / 아파트 외 | 0.097~0.164% / 0.111~0.211% |
| 이자소득 원천징수 | 소득세 14% + 지방소득세 1.4% | 15.4% |
주택 임대차 중개보수 상한
중개보수는 거래금액에 따라 상한요율이 정해져 있고, 그 안에서 중개사와 협의합니다. 전세는 보증금 전액이 거래금액이고, 월세는 보증금 + 월세 × 100으로 계산해요. 이렇게 구한 금액이 5,000만원 미만이면 월세 × 70을 대신 더합니다. 이 계산기는 상한요율로 계산하고, 중개사가 일반과세자라면 부가가치세 10%가 별도로 붙을 수 있어요.
| 거래금액 | 상한요율 | 한도액 |
|---|---|---|
| 5천만원 미만 | 0.5% | 20만원 |
| 5천만원 ~ 1억원 미만 | 0.4% | 30만원 |
| 1억원 ~ 6억원 미만 | 0.3% | - |
| 6억원 ~ 12억원 미만 | 0.4% | - |
| 12억원 ~ 15억원 미만 | 0.5% | - |
| 15억원 이상 | 0.6% | - |
예시: 전세 2억 vs 보증금 2천에 월세 80
전세 보증금 2억원 중 1억 6,000만원을 연 4.5%로 빌리고 4,000만원은 내 돈으로 낸다고 해 볼게요. 월 대출이자는 60만원, 내 돈 4,000만원을 예금(연 3.5%, 세후)에 넣었다면 받았을 이자가 약 9만 9천원, 보증보험(연 0.13%)이 약 2만 2천원, 중개보수 상한 60만원을 2년으로 나누면 월 2만 5천원이라 전세의 한 달 진짜 주거비는 약 74만 5천원이에요.
같은 동네에서 보증금 2,000만원에 월세 80만원 집이라면, 보증금 기회비용 약 4만 9천원과 중개보수(거래금액 1억원 × 0.3% = 30만원 ÷ 24개월) 약 1만 2천원이 더해지고, 총급여 5,500만원 이하라 17% 세액공제를 받으면 월 13만 6천원을 돌려받아 약 72만 6천원이 됩니다. 이 조건에서는 전세대출 금리가 약 4.35%보다 높으면 월세가 더 싸요. 세액공제를 못 받는다면 월세는 약 86만 2천원이 되고, 손익분기 금리도 약 5.37%로 올라가 전세 쪽이 유리해집니다. 이렇게 같은 집이라도 세액공제 하나로 답이 바뀔 수 있어요.
전월세 전환율은 왜 보나요?
전월세 전환율은 보증금을 월세로 바꿀 때 쓰는 연 이율이에요. (월세 × 12) ÷ (전세 보증금 − 월세 보증금)으로 계산하고, 위 예시는 960만원 ÷ 1억 8,000만원 = 약 5.33%입니다. 주택임대차보호법은 계약 기간 중이나 갱신할 때 보증금을 월세로 돌리는 경우 이 비율이 연 10%와 "기준금리 + 2%p" 중 낮은 값을 넘지 못하게 해요. 2026년 10월 기준금리 3.00%라면 상한은 5.00%입니다. 새로 맺는 계약은 시장에서 정해지지만, 두 집의 전환율이 이 상한보다 많이 높으면 월세가 상대적으로 비싸게 나왔다는 신호로 볼 수 있어요.
숫자 말고 따져 볼 것
- 보증금 반환 위험: 전세는 큰돈을 집주인에게 맡기는 구조예요. 등기부등본의 선순위 채권, 전세가율, 집주인 세금 체납 여부를 확인하고, 가능하면 보증보험에 가입하세요.
- 금리 변동: 변동금리 대출은 계약 기간 중 금리가 오를 수 있어요. 그래프에서 금리가 1%p 오르면 전세 비용이 얼마나 늘어나는지 미리 확인해 두세요.
- 대출 한도와 DSR: 시중은행 전세대출에는 스트레스 DSR이 적용돼 생각보다 한도가 적게 나올 수 있어요. 정책 대출(버팀목 등)은 금리가 낮은 대신 소득·자산 요건이 있어요.
- 전세대출 이자 소득공제: 무주택 세대주가 요건을 갖춘 전세대출 원리금을 갚으면 상환액의 40%를 소득공제(주택청약저축과 합쳐 연 400만원 한도)받을 수 있어요. 이 계산기에는 넣지 않았으니, 받는다면 전세가 조금 더 유리해져요.
- 이사 비용과 생활: 이사비, 도배, 가구 같은 비용과 출퇴근 거리는 두 집이 다르면 직접 더해서 비교해 보세요.
자주 묻는 질문
Q. 대출 없이 전액 내 돈으로 전세 가면요?
그래도 기회비용이 있어요. 대출을 0으로 넣으면 보증금 전체의 세후 예금이자가 전세 비용이 되고, 손익분기점은 대출금리 대신 "이 월세보다 비싸면 전세가 낫다"는 손익분기 월세로 보여 드려요.
Q. 세액공제는 무조건 받을 수 있나요?
아니에요. 과세기간 종료일(12월 31일) 기준 무주택 세대주(요건을 갖춘 세대원 포함)여야 하고, 전입신고를 해야 하며, 국민주택규모(85㎡) 이하이거나 기준시가 4억원 이하 주택이어야 해요. 낸 세금(결정세액)보다 많이 돌려받을 수는 없어요.
Q. 예금금리는 왜 넣나요?
보증금으로 묶인 돈은 다른 데 쓸 수 없어요. 예금 대신 주식이나 대출 상환에 쓸 계획이라면 그 기대수익률이나 대출금리를 넣어도 돼요.
참고 자료
- MBC: 한국은행 기준금리 2회 연속 인상, 연 3.0% (2026.8.27)
- 뉴스핌: 10월 금통위(10.22) 앞두고 기준금리 연 3.00% 동결 전망 (2026.10.16)
- 국가법령정보센터: 주택임대차보호법 제7조의2, 시행령 제9조 (월차임 전환 시 산정률)
- 국세청: 주택자금·월세액 공제 맞춤형 안내 (월세액 17%/15%, 연 1,000만원 한도)
- 영등포구청: 부동산 중개보수 요율표 (주택 임대차, 거래금액 산정)
- 경향신문: HUG 전세보증료에 위험도 반영, 2025.3.31부터 연 0.097~0.211% (2025.1.23)
- 매일신문: 우리·하나은행 정기예금 금리 연 3.6%, 인터넷은행 3.7%대 (2026.10.10)
기준: 2026년 10월 현재. 기준금리나 요율이 바뀌면 이 페이지의 기본값과 설명도 함께 고칩니다.